假如划定市场周期的话，从2017年下半年开始，到今年上半年，可以说是一个历史性的小周期。
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（rdps）
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因为在这两年中，共有产权房和限竞房陆续入市，将新房市场正式分割为三层市场，共有产权房、限竞房和纯商品住宅。
三类市场互相影响，互相作用。三类住宅也是各有千秋。
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纯商品住宅涨势未变 但涨幅缩窄
纯商品住宅，即不限价的，由开发商自己定价的商品住宅。这层市场在受到共有产权房和限竞房的冲击下，并没有没落，而是寻找到适合自身发展的市场空白。
纯商品住宅市场 供需相对平衡 存量进入平稳运行
2016年下半年开始，调控政策陆续收紧，外加共有产权房上市（2017年下半年开始大量上市）和限竞房上市（2018年上半年开始上市）的影响，纯商品住宅市场需求量被分流。
原本供需紧张的局面，被拉平缓。从纯商品住宅的市场存量的走势上，便可发现。
2017年下半年开始，存量结束了步步下降的趋势，开始上升到4万套水平，并维持平稳的走势。
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尽管如此，并不表明纯商品住宅市场就变凉了。从供销和价格走势上看，纯商品住宅的市场依旧活跃。
2017年调控以来，纯商品住宅价格处于稳步上涨的走势，2019年上半年达到约6.3万元/㎡的水平。
在此期间，仅2018年上半年被拉到了5.1万元低点，其主要原因是远郊低价项目的成交所致。
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纯商品住宅 价格涨幅下调2个百分点
除供销存量平稳之外，价格走势上也出现了明显的变化，涨幅缩窄了2个百分点。
与上一小周期（2014下半年-2017上半年）相比，涨幅下调了2个百分点，半年均涨幅约8%，而上一小周期半年均涨幅为10%。
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纯商品住宅 区域结构变化各异 价格正在匹配区域价值
在整体微幅上涨的走势中，行政区域的价格涨幅大相径庭，涨跌不一。
其中，顺义区、密云区、怀柔区、朝阳区涨幅较大，均在15%以上；东城区、昌平区、门头沟区跌幅在前三位，分别同比下跌33%、11%、10%。
这一现象也说明，在上一轮房价上涨的过程中，价格明显处于低位的区域，在补涨。而有些明显涨幅过猛的区域，在适当的调整。其背后的逻辑是，区域价格正在与区域价值进行理性匹配。
2019年上半年各区域价格同比涨幅
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限竞房表现平平 价格微调 存量增加
北京限竞房（土地竞得时限定房价的房子）于2018年上半年正式进入市场，时至今日，已有一年半时间，总体来看，市场表现平平。
总供应量约3.8万套，实际消化量约1.4万套，不足供应的一半。
价格上，虽然处于较为稳定的4.9万元左右的水平，但是2019年上半年较2018年相比，限竞房价格明显进行了微调。
市场消化不达预期，导致限竞房市场存量呈增加态势。
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而从区域供销上看，各区域表现也并不理想。其中，大兴、丰台和昌平区销量相对排在前位。
北京限竞房成交均价对比分析：
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共有产权房 区域差异明显 地段决定去化
2017年下半年，共有产权房正式上市出售，相比它的前身自住型商品房而言，市场认可度明显大打折扣。
自共有产权房上市以来，总供应约3.37万套，成交约2.11万套，存量约1.25万套。
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因为共有产权房价格的制定原则之一，是随周边纯商品房市场价格而定，所以各区域价格差异较大。
2017年共有产权房上市以来，均价范围在2.1~2.9万元之间。
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如2019年上半年成交的共有产权房，就受海淀、朝阳、丰台等高价区域的影响，整体均价被拉高。
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在共有产权房供销的两年里，海淀、丰台、密云、门头沟、通州五个区域基本处于供销平衡，或者说不愁卖区域。
而其他区域，基本处于供大于求的状态了。从区域价值角度看，这一现象也诠释了北京各区域价值的高低不同。
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综上来看，纯商品住宅市场走势向好，稳步上升，但涨幅缩窄。而限竞房和共有产权房，均处于供大于求的状态，区域分化严重，存量呈增加趋势。
仔细研究起来不难发现，导致这一现象的原因。
1.纯商品住宅不受90/70的户型限制，也不受价格限制，必然在北京这样寸土寸金的地方，户型面积放大，目标改善型市场。而改善型市场也正是目前市场的主流市场，反而弥补了这部分市场的空白。
以热点区域丰台为例，纯商品住宅项目明显以大户型为主力产品，单价相比限竞房要高；而限竞房则以小户型产品为主，单价相比受限。同一色块项目为所属同一小区域。
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2.共有产权房和限竞房限价且限90/70，所以供应的自然小户型产品居多，导致小户型产品供应猛增，供大于求，虽然价格相对低位，但是选择之多必然导致市场购房者择优而入。
除此之外，目前来看，北京房地产市场也隐藏着一些潜在的矛盾：
矛盾一：供需不匹配
90/70房子供应过多与市场主流改善性需求存在矛盾，导致户型放大的纯商品住宅市场属于稀缺，该部分市场走高是必然。并且针对的改善性人群而言，支付力相对而言依然是强劲的。
矛盾二：地段价值与地段价格不匹配
房子本身具有不可复制性，地段唯一性特点，特别是在北京，其所在地段决定了它的价值高低。共有产权房、限竞房之所以出现市场销售分化不一的现象，也是归因于此。
五环内区域，海淀、通州、丰台、门头沟（自带改善型优质资源）、密云（一直处于刚需自住区域，但价值被低估）这些区域明显区域价值高于现在的限竞房和共产房的限价，即使买房人就是为自住而买，即使五年内不让卖，即使份额有限，对于这些区域的房子而言，都是不可或缺的资源。
矛盾三：购房者的理性程度远远高于调控力度
所谓“买涨不买跌”的市场理论仿佛也在发酵。目前而言，北京房子大量供应，且分层供应，调控措施无孔不入，在行情一再低落的趋势下，本就对有效购房需求层层筛选，减少了有效购房需求，在这样的环境下，购房者的理性心理已经远远超过了调控预期。
矛盾四：市场前端销售速度拉低房企拿地积极性。
矛盾五：开发商入手纯商品住宅地块要接受消化慢的事实，而入手限竞房或共有产权房地块要接受残酷的市场竞争。
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