今年上半年，全国商品房销售额再创9.29万亿元的新高，同比涨幅达到了40%。然而繁荣的表象背后是冷暖自知的现实，2021年对很多中小型房企来说日子很不好过。
根据人民法院公告网，今年以来，递交破产文书的房地产企业累计已达203家，绝大多数为地方性小房企。a股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。
亿翰智库认为，今年销售放缓、收入放慢、利润降低在中小房企中间成为普遍现象，甚至部分房企生存堪忧。“房地产行业洗牌就是大房企越来越好、中小房企越来越差的过程，后者今年受到的冲击正在加大。”盘古智库高级研究员江瀚对第一财经表示。
“活下去”从口号变成现实
2018年，全国新房销售额接近15万亿元，再破历史纪录，但作为龙头房企的万科却在当年的秋季例会上喊出了“活下去”的口号，郁亮对此的解释是，万科是一家有危机感的公司，这是一句对内的口号。
到了2021年，中国的房地产市场规模再创巅峰，“活下去”却突然不再是一句口号，而是众多房企的真实写照。就连常与万科同列“三巨头”的恒大，近期亦深陷资金链承压传闻。
相比具备融资渠道和拿地优势的头部房企，中小房企的生存能力在当前形势下更加脆弱。
第一财经统计，根据全国各地、各级人民法院公告，截至7月20日，今年递交破产文书的房地产企业累计已达203家，其中绝大多数主业为房地产开发，仅个别破产公司主业为房地产经纪、房地产信息咨询等。
目前有可能进行破产重整的知名房企是昔日“渝派三强”协信集团旗下的协信远创。
协信曾把业务分为产业地产和住宅地产，协信远创是旗下聚焦做住宅开发的公司。该公司7月初被债权人向法院申请进行破产重整，受理结果尚待法院公布。
去年4月，由于协信远创出现流动性困难，新加坡城市发展计划（cdl）以43.9亿元入股，成为该公司最大的单一股东。但从今年开始，面对协信远创的债务危机，cdl不再出手相助。在知悉协信远创被债权人申请破产重整后，cdl称向协信远创投资的财务敞口作出了限制性措施。大股东的及时止损使得协信远创的纾困情况不容乐观。截至今年6月底，协信远创及其子公司逾期债务本息达到109亿元。
部分本身已经出现债务危机的房企，经营情况也不顺到利，上半年业绩预告亏损，更加雪上加霜。
截至目前，a股约120家上市房企中，有接近50家已披露今年半年报业绩预告，其中约有45%的公司预告亏损，这一比例创下新高。今年有8家企业首次出现半年度预亏，还有5家上市房企业绩预减。目前已披露业绩预亏的21家上市公司，普遍为中小型房企。
去年发生债务违约的泰禾，是目前预告亏损额最高的房企。泰禾称，经财务部门初步测算，上半年归属上市公司股东的净利润在-11.5亿~-8.5亿元。
泰禾曾在2017年销售额破千亿元，在去年出现流动性危机后，业绩由盈转亏，去年全年净利润亏损约50亿元，而营收仅为36亿元。截至目前逾期未还借款高达445亿元。
同样债台高筑、债券违约的新华联，预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润为-7.5亿至-7亿元，同比亏损进一步扩大。南国置业则称，上半年净利润预计达到-4.3亿至-3.5亿元，同比亏损继续扩大。
已经披星戴帽的*st中迪和*st银亿看起来似乎离“摘星”又远了一步——两家均预告上半年业绩净亏损。其中*st银亿预计2021年上半年归属于上市公司股东的净利润为-3.7亿~-3亿元。曾经的“宁波首富”熊续强从事房地产开发20多年，他执掌的银亿一度是浙江知名中型房企，现在已经进入破产重整程序中。近日，由于重整债权人多次严重违约，加上半年度业绩巨亏，业界认为银亿有破产清算及退市的风险。
行业大洗牌下出路何在
“中小房企现在压力确实比较大，这种压力和大房企并不同，大房企涉及的摊子大，比较怕出现金融风险和社会问题。而中小房企目前主要面临拿地、经营、融资方面的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
集中供地后，资金雄厚的国企、央企和大型房企与资金实力较弱的中小房企拿地情况形成鲜明对比。亿翰智库认为，目前中小房企面临“不拿地难以生存、拿高价地又怕影响去化”的两难局面。浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就将两个月前在杭州首轮集中供地中以17.83亿元竞得的地块退回给了政府，并损失了5000万元保证金，主要原因正是出于对后续开发出现亏损的担忧。
土储被视为房企扩张发展的生命线，“加杠杆拿地、冲千亿、谋上市”，曾是很多小房企扩张的标准模式。2017年至今，至少有超过20家房企从全国各地奔赴上海建立新总部，全国化拿地。其中不乏成功者，有房企仅用3年时间把销售额从100多亿元做到了1000多亿元。但这一发展模式已然过时。
亿翰智库认为，在“房住不炒”的基调下，调控政策持续收紧，各城市不断涌现补丁类政策封堵投资性需求，来保持市场平稳运行。与此同时，继2020年的三道红线和房地产贷款集中度监管营地之后，2021年行业融资整体保持低位运行，房企普遍面临融资压力。在这样的背景下，大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力，市占率不断上升，而中小房企在资金有限的情况下，市占率不断被挤压，项目去化也出现疲弱态势。
面对不可逆转的大势，中小型房企出路何在？严跃进认为，研究后疫情时代下的市场新机会，是中小房企谋求生存的重要逻辑。亿翰智库则认为，中小房企一方面需要积极与最新皇冠会员网址的合作伙伴根据各自优势进行资源整合；另一方面要注重运营效率，坚定战略，避免盲目跟风多元化业务。