房企投资拿地“踩刹车”，买地金额不得超年度销售额40%-皇冠球网的网址

近日，据网络消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

据了解，早在2020年8月23日央行和住建部联合召开房地产企业座谈会就已经披露了“二条辅助红线”：

1）拿地销售比不超过40%；

2）近三年经营现金流是否连续为负。

其中就提到若是拿地金额占比>40%, 将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。

近期因网传某房企被监管部门排查的消息，“拿地销售比不超过40%” 这一标准开始被重点关注。

我们认为，在投资端的全面约束，将加速房企降杠杆的进程，也会对接下来第二、三批集中供地产生巨大影响。

短期来看，对上半年拿地积极企业影响较大，尤其是部分国企、央企及龙头房企。但长远来看，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，有利于优质土地资源向头部房企倾斜，强化房地产行业新格局。

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投资与销售挂钩，稳地价同时降杠杆

自2020年下半年以来，房企融资的“三道红线”、房贷集中度管理制度相继落地，这两大重磅政策在一定程度上重塑了房地产行业的新格局。

截止至2021年6月末，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度较去年末分别下降0.6个、0.2个百分点。

房企方面，99家典型上市房企总有息负债规模增速在“三道红线”出台后更是断崖式下跌。其中，有28家房企的总有息负债同比呈现下降，有32家同比增速不高于15%，两者占比达约61%（2019年该比例为54%）。可见，越来越多的房企都将控制负债规模作为了当前的主要目标。

近日，据网络消息称，被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

事实上，早在2020年8月23日央行和住建部最新皇冠会员网址官网就曾联合召开房地产企业座谈会，公布了“三道红线”外的“二条辅助红线”，其中就包括拿地销售比不超过40%这一条。

目前来看，针对企业投、融两端的调控力度在持续加强，落地性也在不断提升。

从消息本身来看，把投资与销售挂钩，一方面，倒逼房企主动降杠杆，切忌以企业杠杆率进一步高企为代价，博取更高的销售业绩增长。另一方面，严格约束房企融资、投资行为，引导企业理性拿地，避免不惜成本地高价抢地，严重扰乱房地产市场秩序。

我们认为房地产信贷政策或将持续收紧，推动金融、房地产和实体经济均衡发展。可以期许的是，房企融资的“三道红线”将持续发力，严控房企有息负债规模，倒逼房企降杠杆。

全面约束房企拿地投资行为，将房企土储货值与销售业绩强制性匹配，促使房地产行业真正回归制造业，并将更多优质的土地资源向头部房企倾斜，强化房地产行业新格局。

与此同时，狠抓落实房贷管理，严控个人按揭贷款额度及投放节奏，房贷利率大概率将趋势性上移，并强化信贷资金用途管理，严防经营贷、消费贷、用贷等资金违规流入房地产市场。

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上半年百强拿地销售比超40%仅占两成

从房企买地金额不得超年度销售额40%这一要求来看，对目前行业整体影响较为有限。

克而瑞统计，2021年1-6月百强房企在双集中供地带动下投资积极性虽然显著回升，平均拿地销售比达到0.3，但各梯队的平均拿地销售比仍均低于0.4。尤其31-50强、后50强的平均拿地销售比甚至未到0.3，而拿地积极性最高的21-30强房企平均拿地销售比仅为0.37。

以此来看，新规要求的拿地金额不得超过销售额40%，实际上对于行业整体影响并不大，回顾2018-2020年，百强房企的平均拿地销售比分别为0.38、0.34和0.3，均未达到0.4，新规留给大部分房企拿地的空间仍较充裕。

从上半年百强房企具体的拿地情况来看，拿地销售比超过0.4的占24%，主要包括两类房企：一是规模较大的国企、央企，此类房企融资能力强、现金流实力雄厚，在首轮22个城市集中供地中表现突出，在核心城市竞得不少高总价地块导致拿地销售比较高；

另一类则是区域深耕型的规模房企，尤其深耕长三角、珠三角的房企，在杭州、广州、深圳等城市均积极补仓。目前来看，2021年仍将有两轮集中供地，这些房企需要加强销售，把握投资节奏和力度。

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未来土地资源或向头部房企倾斜

值得注意的是，此次被重点提及的买地金额不得超年度销售额40%一项，包括通过收并购方式获地的支出，这对中长期行业格局而言主要有两方面的影响。

第一，是将投资金额必须控制在销售额的4成以下，则房企销售和投资的关联进一步密切，销售成为房企能够积极拿地的前提。这样一来，销售、去化能力强的房企则更有底气拿地，对那些产品力强、受市场认可度较高的房企来说实则属于利好，而去化能力弱的房企则拿地受到限制，对行业而言属于良性循环。

第二，未来行业格局进一步稳定，规模房企强者恒强，中小房企的“逆袭”难度更大。首先销售金额的40%用于拿地，硬性控制了房企规模扩张的速度，即使是头部房企、现金流充裕的国企、央企，拿地金额也受到销售额的限制。

如，千亿规模的房企每年可花400亿拿地，而对于中小房企而言，可能年销售额都不足400亿元，拿地金额不得不同比例缩减，中小房企和规模房企之间的差距会进一步加大，中小房企的“逆袭”难度更大。

整体来看，严格落实买地金额不得超年度销售额40%的规定，短期会对上半年拿地积极的房企产生一定的影响，此类房企在下半年投资中需要谨慎把握销售与新增投资的比例；反之，对于上半年规模房企中拿地谨慎的房企而言，在尽量不踩“三道红线”基础上，或许将迎来短暂的拿地窗口期。

从土地市场来看，在上半年投资积极的房企被限制拿地的情况下，下半年的集中供地竞争激烈程度或将有所下降，房企在拿地的时候不仅要考虑成本，还需要控制投资力度，对房地产市场的长久平稳运行大有益处。

未来随着杠杆红利消失，拥有充裕土储的房企投资调节灵活度更大，致力于精益化管理的房企有望脱颖而出。可以预见的是，在销售端，抓回款、稳现金仍是首要任务。投资端，合作拿地、联合开发比例将进一步增加，而回报高、周期长的旧改等模式将成为部分房企“杀手锏”。